Звучит странно, но оба требуют терпения, правильной рецептуры и умения вовремя открыть духовку. А ещё оба могут принести тепло домочадцам и прибыль инвестору — вопрос только в том, кто и как измеряет «тепло».
Меня зовут Андрей, я инвестор в недвижимость. В этом тексте — мой взгляд на рынок «всей недвижимости» в Новосибирске: от старых хрущёвок до блестящих монолитов, от Академгородка до окраин, где штук застройки становится всё больше. Я расскажу, почему я вкладываю сюда деньги, как иногда промахиваюсь, и какие строительные тренды сейчас формируют рынок.
Первое впечатление: почему Новосибирск?
Новосибирск — крупнейший город Сибири, научный и транспортный узел. Это не только географический центр, но и центр притяжения молодых специалистов, студентов, сотрудников IT и научных институтов. Вкладываясь сюда, вы не ставите на «один дом» — вы ставите на город с экономическим и человеческим потенциалом, который умудряется «восстанавливаться» и расти даже при сложной внешней конъюнктуре.
Как инвестор я люблю говорить: если Москва — это ресторан высокой кухни, то Новосибирск — уютная гастрономическая улица, где всегда можно найти свои успешные блюда. Риск меньше, а удовольствия — почти столько же.
Мой первый кейс: как я купил «целительницу» за 10 минут и потом смеялся год
Позвольте анекдот. Однажды я пришёл на объект с застройщиком: двушка на стадии котлована, в районе с будущим метро (перспективы!). Озвучили цену — адекватно. Я хотел взять на сдачу. Пока мы обсуждали планировки, соседний участник торга — молодой врач из ближайшей клиники — предложил мне поменяться: он хочет квартиру побольше для семьи, я — компактную для аренды. Сделали обмен «на бумаге» за 10 минут. Через полгода эта компактная квартира окупила ипотеку по аренде, а врач стал моим хорошим другом-информатором про район: где удобнее парковаться и где лучше ставить сушилку в подъезде.
Мораль: в строительстве и инвестициях люди важнее квадратных метров. Да и знание района — часто важнее, чем умение считать квадратные метры до третьего знака после запятой.
Что сейчас происходит в строительной отрасли Новосибирска (и почему это важно для инвестора)
Ниже — лаконичный обзор ключевых трендов, которые формируют рынок.
— Развитие Академгородка и технопарков. Научно‑технологическая экспансия притягивает молодых специалистов, стартапы и офисы. Спрос на аренду и покупку в радиусе 10–15 км от научного ядра стабильно растёт.
— Микрорайоны и комплексное освоение территорий. Большие проекты с собственной инфраструктурой — школы, детсады, магазины — выигрывают у отдельных «точечных» домов. Инвестору это даёт стабильный спрос и лучшую ликвидность.
— Монолит и каркасно‑монолит — «новая классика». Панельные проекты уступают место монолитам с энергоэффективными фасадами и большей свободой планировок.
— Тренд на энергоэффективность и «умные» решения. Теплоизоляция, тёплые полы, цифровые системы управления квартирой — премиум для арендаторов и аргумент для повышения цены при перепродаже.
— Реконструкция старого жилого фонда. Реновация и реконцепция хрущёвок и сталинок иногда даёт уникальные инвестиционные возможности: перевести «старый» фонд в «новую» жизнь — и вырастить доходность.
— Строительные сроки и задержки остаются фактором риска. Даже проверенные застройщики сталкиваются с переносами сдачи — будьте готовы к временным просадкам ликвидности.
Если объяснить это простым языком: рынок недвижимости — это как сезон в супермаркете. Кто-то ставит на экзотические фрукты (рискованные проекты), кто-то — на стабильные хлеб и молоко (центральные районы, аренда). Я предпочитаю корзину с обоими типами.
Строительные технологии и их смысл для инвестора
Здесь я применю любимую мою аналогию: строительные технологии — как рецепты у шеф-повара. Каждый рецепт даёт свой вкус конечному блюду (квартире).
— Монолитно-каркасные дома — «медленно томлённый бульон»: гибкость планировок, устойчивость к перепланировкам, возможность увеличивать этажи. Для инвестора — более высокие цены за удобные планировки и меньшая озабоченность на ремонт.
— Панельные дома — «быстрое печенье»: дешевле и быстрее возводятся, но ограничения в перепланировках, худшая звукоизоляция. Подходят для массового спроса, но меньше маржа.
— Кирпичные дома — «классический торт»: тепло, престижность, долгий срок службы. Цены выше, но и клиенты — платежеспособнее.
—